(Immobilien-) Maklerrecht

Der Makler und seine Tätigkeit sind ein wesentlicher Bestandteil sehr vieler Immobilienkäufe und Verkäufe. Die Beziehungen zwischen dem Immobilienmakler, dem Käufer und / oder Verkäufer sind dabei oft komplex und streitanfällig.

Die häufigste Frage mit dem größten Konfliktpotential birgt neben der Haftung und der Vertragsgestaltung die Maklerprovision, oft auch Courtage genannt. Wer muss die Provision / Courtage bezahlen?

Um diese Frage korrekt beantworten zu können stellt sich nicht nur für den Kunden, sondern auch für den Makler selbst die Frage, ob überhaupt ein wirksamer Maklervertrag vorliegt und wenn ja mit wem.

Wir vertreten Immobilienmakler und Kunden

Der Maklervertrag beinhaltet als (Dienst)-Leistung des Maklers die sogenannte Nachweis- und / oder Vermittlungstätigkeit. Der Kunde schuldet im Erfolgsfall die (vereinbarte) Maklerprovision / Courtage.

Im Immobilienbereich sind Gegenstand des Maklervertrages insbesondere Grundstücke, Wohnungen und Gewerbeflächen. Wichtig zu wissen und zu beachten ist, dass Maklerverträge grundsätzlich mündlich oder konkludent, also durch schlüssiges Handeln abgeschlossen werden können.

Nur ausnahmsweise ist die Textform vorgesehen, dies bei Verträgen nach dem Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung (§ 2 Abs. 1 Wohnungsvermittlungsgesetz). Hier ist die Tätigkeit der Makler im Bereich der Vermittlung von (Miet-) Verträgen über Wohnraum geregelt.

  • Das Provisionsverlangen des Immobilienmaklers muss jedoch deutlich sein. Dabei muss klar zum Ausdruck kommen wer und in welcher Höhe die Provision zahlen muss. Der Bundesgerichtshof stellt jedoch an die "Deutlichkeit" keine besonders hohen Anforderungen. In seinem Urteil vom 03.05.2012 unter dem Aktenzeichen III ZR 62/11 hat der III. Zivilsenat festgestellt, dass bezüglich des Hinweises "Provision 7,14 %" von einem hinreichend deutlichen Provisionsverlangen auszugehen sei.

Weitere wichtige Voraussetzung für einen Anspruch des Maklers auf Provision ist die Beziehung zwischen Hauptvertrag und Maklervertrag, denn der Provisionsanspruch setzt voraus, dass aufgrund des Nachweises und / oder der Vermittlung des Maklers ein Hauptvertrag (z.B. notarieller Immobilien-Kaufvertrag) wirksam abgeschlossen wird.

Wird ein solcher nicht wirksam geschlossen oder entfällt später wegen Rückabwicklung (z.B. wegen arglistiger Täuschung), erlischt auch der Provisionsanspruch. Das gleiche gilt für den Fall, dass der Maklervertrag – sofern er im Rahmen des Fernabsatzes geschlossen wird (z.B. über das Internet) – wirksam widerrufen wird. Auch hier entfällt der Anspruch auf Maklerprovision.

Ein weiteres Streitthema in der Praxis ist häufig die Kausalität der Maklerleistung. Also die Frage ob die vom Makler erbrachte Leistung (mit-)ursächlich für den Abschluss des Hauptvertrages war. Denn nur dann hat der Makler seine Provision "verdient".

Gerade, da es bei Maklerverträgen rund um Immobilien meist um hohe Summen geht, sei es für den Kauf der Immobilie oder aber Zahlung der Provision ist eine genaue Überprüfung – nicht nur im Streitfall – sinnvoll und ratsam.


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Felix Hapig, Christian Voß & Stefan Schüür

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Felix Hapig, Rechtsanwalt und Notar, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht

Christian Voß, Rechtsanwalt und Notar, Fachanwalt für gewerblichen Rechtsschutz

Stefan Schüür, Rechtsanwalt